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全国城市疫情动态监测与房地产企业、购房者策略建议——兼评恒大

发布日期:2020-02-22 08:20   来源:未知   阅读:

  武汉疫情牵动着每个人的心。近期,武汉启动全城大排查,确诊人数出现突增,疫情运行到达第一个“分水岭”,逐步转入“歼灭战”。截至2月16日,除湖北以外全国其他地区新增确诊病例出现12连降,呈现可喜态势。但对全国和各中心城市而言,随着各行业陆续复工,春运后返程人员增多,疫情防控进入艰难的攻防战。随着春暖花开,各方面资源生产和调动逐步跟上,科学研究迅速跟进,我们有理由相信,疫情防控不久将迎来总决战!

  此次疫情对全国各行业运行造成严重影响,特别是制造业和第三产业。对公共政策响应的速度、精度、力度构成考验,是检验地方治理体系和治理能力的关键时期。疫情期间,全国销售基本步入停滞,开发商面临刚性成本无法降低、融资支持难以获得、销售回款基本中断的三方面窘境,资金链正在承受较大压力。许多企业启动线上销售蓄客,也在热切期盼线下销售逐步启动。

  为最大限度减少损失,确保经济社会平稳运行,中央和各地迅速实施宽松的财政、货币政策,对受疫情影响较大的行业给予特别支持。同时,提出“各地应根据疫情防控需求,优先保障国计民生重要行业尽快恢复生产,有序协调其他行业复工、复产”。2月12日,习总书记指出“非疫情防控重点地区要以实行分区分级精准防控为抓手,统筹疫情防控与经济社会秩序恢复。要按照科学防治、精准施策原则,以县域为单元,确定不同县域风险等级,分区分级制定差异化防控策略。”

  鉴于此,我们以地级市为评价单元,用国家卫健委公布的全天疫情数据制作疫情底图,分类预估全国城市疫情“形势趋紧”或“梯次解除”的动态,为各地政府和企业决策、合理安排复工复产提供参考,也借此指导企业为启动线下销售提前做好准备。

  截至2月16日22时,全国已确诊新型病毒肺炎患者68594例,疑似8228例,遇难同胞1667例(含6名医护人员),治愈9706例。其中,湖北省累计确诊患者56249例(武汉39462例),现有疑似病例1596例(武汉1233例),治愈5623例(武汉2519例)。

  目前,全国各城市疫情以湖北为中心的圈层分布态势明显,而浙、粤、京、沪则是远距离爆发点,疫情传播呈现出“按照地理距离圈层扩散+重点中心城市跳跃增长”的态势。经济活动越频繁、人口越稠密、迁徙越多的东南沿海中心城市和各省会城市逐步复工后的风险仍未解除,可能成为第二梯次疫情高发区,需格外加以警惕。

  图1 基于地级市尺度的疫情演化趋势分析图(数据来源:国家卫健委公布的全天疫情数据)

  图2 2月10日至16日各地级市(直辖市区)新增确诊人数分级图(数据来源:国家卫健委公布的全天疫情数据)

  图3 2月10日至16日各地级市(直辖市区)新增治愈人数分级图(数据来源:国家卫健委公布的全天疫情数据)

  截至目前,确诊人数超过城市(直辖市、区)100的已有68个。2月10日至16日,新增确诊人数、新增确诊人数增长率排名前60城市(直辖市、区)见表1、表2。除湖北省外,黑龙江、河北、贵州、江苏、天津的多个市(区)确诊人数增长较快,近期全面复工复产可能不具备条件,或需重点考虑医用防护物资供给状况谨慎谋划。过去1周,有伊春、杨凌、吐鲁番3个城市(直辖市、区)新出现确诊病例,各新出现1例、1例、2例。

  截至目前,新增治愈率人数排名前60的城市如表3,可进一步扩大战果、推广经验。

  2月10日至16日,表4中的143个城市确诊人数无增长,形势可喜。这一指标可能作为各企业启动复工复产准备、房企启动线下销售和工程开工准备的信号,具体结论仍有待观察。

  第一是“东边不亮西边亮”。此次疫情袭来,全国几乎在同时启动疫情防控;但疫情结束不会是“一刀切”,而会在全国梯次解除。我们对此次疫情对于行业的研判是:近期企业分化加剧(资金链紧张导致破产、并购增多);全年板块分化加剧(商业、产业地产,特别是一些主题地产如文旅康养项目受到冲击更为严重,住宅相对有刚需托底,且有“抄底”预期驱使);而对城市分化的影响具有不确定性(三四线城市经济开放程度低于一二线城市,外来人口少,反而可能提前结束疫情,启动经济生产;具体有待观察)。企业应重点关注全国布局城市的疫情动态。这也是本研究的意义所在。

  第二是“构建命运共同体”。包括对外与上下游相关行业,对内与企业员工,团结生意伙伴、共同创业者共克时艰。

  第三是自知之明。中国房企有数万家,远超其他发达国家(通常只有几千家)。而行业集中度极高,百强房企完成了全国90%以上的开发量,其余几万家占比仅为个位数。随着行业发展成熟,优胜劣汰是必然的过程。疫情虽为突发系统性风险,其影响是短期的;但放眼长期,这次疫情也是对行业的筛选过程。企业应调整心态,正确认识行业发展阶段,及时止损。

  第四是“会哭的孩子有奶吃”。房地产行业应积极发声,争取政策扶持,帮助行业共渡难关。

  将维持现金流作为第一要务,开源节流,减少一切不必要的支出。对于确实难以维持的项目,应调整心态、及时止损,与大型房企合作开发或出售项目。在此期间,应加强对员工的人文关怀和心理疏导,团结企业全员共克时艰,特别要注意维持核心团队人员稳定性。

  ②线上线下深度融合,运用新技术加快线上蓄客,建立客户黏性,密切关注城市疫情动态,提前做好销售冲刺准备

  房企可尝试将此次疫情作为线上销售“试验田”,与互联网平台合作寻求精准营销投放,加大线上销售渠道的推广力度,通过自有平台、APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式,在线上持续更新和升级项目资讯、户型、图片、各类音频视频,建立销售社群,开发VR看房等功能,为客户提供提前看房选房体验。借助上述方式蓄客、建立客户黏性,为疫情结束后销售冲刺做好准备。

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